Onze inzichten

19 juli 2022

NNN-lease

Door Anne Meulemans 19/07/2022

Wat is een netto lease?

In een netto lease is de huurder naast het betalen van de basishuur, ook verantwoordelijk voor het betalen van een deel (of alle) recupereerbare kosten die verband houden met het eigendom van onroerend goed. De drie meest voorkomende kosten die worden teruggevorderd zijn onroerendgoedbelasting, kosten voor onderhoud en verzekeringen.

Er zijn verschillende netto lease-types. Zo spreekt men van single net, double net en triple net leases, dit afhankelijk van het aantal items dat ze bevatten. Een triple net lease, vaak afgekort als NNN lease, omvat de drie kosten en is bijzonder gebruikelijk bij ons. Dit in tegenstelling tot de Verenigde Staten, waar de verhuurder in plaats van de huurder verantwoordelijk is voor onroerendgoedbelasting, verzekeringen en onderhoud.

Een variant van de NNN-lease is de double net lease (afgekort NN-lease). Bij een NN-lease is de huurder verantwoordelijk voor de onroerendgoedbelasting en verzekeringen, de huurder voor onderhoud. Double net leases en triple net leases zijn vaak single-tenant overeenkomsten.

Zijn er voordelen verbonden aan een NNN-lease voor investeerders?

Investeerders profiteren op verschillende manieren van NNN-leases. Ten eerste nemen huurders de verantwoordelijkheid voor grote uitgaven (denk aan dakreparaties, HVAC,…) op zich waardoor de exploitatiekosten voor de verhuurder lager blijven. Aangezien de meeste investeerders de voorkeur geven aan een passieve investering en activa voor een lange termijn aanhouden (waardoor er waarschijnlijk slijtage-onderhoud is), verschuift het risico van kosten met een NNN-lease volledig naar de huurder.

Zijn er voordelen verbonden aan een NNN-lease voor huurders?

Omdat de huurders verantwoordelijk zijn voor kosten van onderhoud, verzekeringen en onroerendgoedbelasting, zal de basishuur lager zijn bij een NNN-lease.

Tot slot hebben netto leases een effect op de waarde van het onroerend goed. De waarde van een netto geleasede investering wordt namelijk bepaald door de waarde van het onroerend goed zelf, de waarde van de krediethuurder en de waarde van de huurovereenkomst. Zo zijn NNN-leases waardevoller dan NN-leases omdat de verhuurder bij een NN-lease zelf nog verantwoordelijk is voor een deel van de kosten. 

Wettelijke bepalingen rond herstellingen en kosten van onderhoud

Wanneer er niets in het huurcontract wordt voorzien omtrent herstellingen en kosten van onderhoud, dan is de wettelijke regeling van toepassing. Volgens deze regeling geldt dat de verhuurder instaat voor grote herstellingen en de huurder voor geringe herstellingen. Deze regeling geldt zowel wanneer u een bedrijfspand huurt onder gemeen recht als wanneer het gaat over een huur die onder de handelshuurwetgeving valt.

De wettelijke regeling rond de betaling van herstellingen aan een gehuurd bedrijfspand zijn van aanvullend recht, wat betekent dat u in de huurovereenkomst zelf afspraken kunt maken die afwijken van wat er in de wet staat. Bij woninghuurovereenkomsten kan dit niet, daar zijn bepalingen over wie welke herstelling betaald wel van dwingend recht.

In de meeste huurovereenkomsten voor bedrijfsruimtes (of handelshuurovereenkomsten) zullen meerdere clausules worden opgenomen omtrent herstellingen en kosten van onderhoud, dit dikwijls in het voordeel van de verhuurder die aan zijn huurder een grotere verantwoordelijkheid zal opleggen dat wat wettelijk voorzien is. Weet dat u als huurder over clausules kan onderhandelen en besteed hier voldoende aandacht aan. Kosten van eventuele herstellingen kunnen snel oplopen. Voor een huurder is het aangewezen om in de huurovereenkomst te vermelden dat de verhuurder opdraait voor alle herstellingen tenzij diegene die in het contract ten uwen laste gelegd worden. Op die manier zorgt men ervoor dat er bij twijfel over wie moet betalen, veelal in uw voordeel beslist wordt.